近日，国家发改委公布通报，具体参予棚户区改建项目的企业，均可申请人发售并用于不多达项目总投资70%的企业债券和资金，希望有条件的市、县政府对棚户区改建项目给与债券贴息。这份通报，对企业采行此融资方式的希望之意显著。棚户区改建，此前还被指出将是此轮A股放松房地产企业再融资的突破口。

棚户区改建，能否为房地产企业融资关上新的决心？吸引力2011年，发改委曾发文希望地方城投公司，发售企业债参予保障性住房建设，当时也有回应，可发售企业债的，还包括符合条件的其他企业。一位牵涉到房地产行业的基金公司负责人回应，对房地产企业来说，尽管发改委希望企业参予棚户区改建，并得出发售企业债的优先条件，但是确实要发售企业债，条件还是很高的，小公司显然不了放；而大的房地产公司，出于对投放、利润的考虑到，不一定对棚户区改建项目有兴趣。棚户区改建本身概念就较为模糊不清。

这位负责人坦言，棚户区改建，算数一级研发，还是二级研发，如果是一级研发，利润无法多达8%，用棚户区改建项目去发债，利率估算在6%、7%，这样就没什么利润。除此之外，北京虎杰投资顾问有限公司首席分析师张寅指出，对发改委的希望，市场并会过于主动。

这实质上相等让企业垫钱，去做到棚户区改建。保障性住房建设，本来是政府的责任，不应当让企业去负债。不过，北京荣邦瑞明投资管理公司总经理陈民则指出，棚户区改建，对市场资金有吸引力。

棚户区改建，并不几乎代表要由政府筹备，政府作好规划、资金渠道引领的起到，这并没避免政府责任。陈民回应，棚户区改建项目，一般在城市中的方位较为好，而且参予企业在后期研发、经营上，也不会取得有利条件。如果只是牵涉到一级研发，似乎会有过于大的吸引力。现实的情况是，尽管后期经营性土地的转让必须回头公开发表招拍挂程序，但是参予一级研发的企业，在后期拿地上有显著优势。

这沦为企业参予棚户区改建的最重要动力。一位地方政府融资顾问人士对经济观察报回应，棚户区改建，在有所不同的城市、地区，拒斥不一样，如旧城改建、城市更新等，明确的政策也不会有所不同。由于现在征地更加无以，政府面对较小的资金压力，与早已转入政府土地储备的地块有所不同，这种前期进展艰难的项目、没被政府收储的土地，前期插手企业就越更容易通过与政府之间的协议获得经营性用地。后期研发销售的收益，将沦为前期债务的偿还来源；同时，土地收益也沦为最重要的收益来源，即获得土地以后，将土地拆分成多块，放进有所不同的子公司里，然后再行通过股权转让，将土地收益所求。

这位人士回应。如何债务如果棚户区改建只是辟保障性住房，通过企业债融资难道权宜之计。企业债的期限、借款利率，在地产行业，是很有吸引力的。在棚户区改建项目中发售企业债的，最主要的是地方城投公司。

国泰君安的报告称之为，今年9月前三周，筹措资金用途和棚户区、保障房涉及的城投债发售17只总计186亿元。通过这一数据可以看见，这类债券，发售规模多在10亿元左右，利率6%-7%左右，年限为6-7年。对于地产公司来说，这似乎是优质的融资渠道。

不过，如果企业通过发售企业债来展开棚户区改建，后期只是展开保障性住房建设，没商品房研发和经营性土地出让的收益，不会怎么样？曾有业内人士回应，保障性住房建设的利润率只有3%-5%。首开股份是北京市最主要的保障性住房建设企业之一，国泰君安曾公布报导，首开股份其可出售型保障性住房还包括两限房、经济适用房、回迁房等项目，预计净利润率为8%左右。这早已与企业债利率相差无几。

除了确保移往以外，有经营性用地经常出现并需要构建一二级同步，沦为解决问题的关键。构建一二级同步，城投公司就很典型，例如中天城转在贵阳的未来方舟项目。该片区的一级开发商是中天城投，但中天城转又通过二级市场竞得该片区的大量土地，沦为该区域仅次于的二级开发商，项目占地面积950多万平方米，建筑面积720多万方。通过保障性住房项目发债，显然为房地产企业带给过优渥的融资条件。

2011年，在当时信贷削减、地产企业提供资金艰苦的背景下，首开股份发售50亿元私募债，用作保障性住房项目建设。其私募债的期限、利率没精确数据，不过，当时国泰君安分析回应，私募债的优势在于期限宽，一般在5年左右，利率为基准贷款利率左右。当时首开股份的保障性住房项目，是其早期就早已取得的项目，50亿元的长期借款的取得，对其资金补足起到显著，即使资金不能用作保障性住房项目，也能将保障性住房原本必须的资金，投放到商品房项目中。现在棚户区改建项目，比保障性住房项目更加简单，牵涉到到征地、移往等一级研发流程，以及先前土地的转让、研发。

这牵涉到到你和政府之间的合作、交流，以及如何增加后期运营的阻力、成功获得二级市场土地等。上述地方政府融资顾问人士回应，对棚户区改建等项目，这要看各个地方明确的政策、以及对社会资金的态度，目前来看，发售企业债，往往是城投公司，房地产企业，特别是在是民营企业，理论上可以放，但还是有玻璃门不存在的。

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